“全体业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利”,因此A公司将属于全体业主的物业管理用房用于出租所取得的收益应当归属于全体业主。在对物业管理用房的性质认定时,不可因A公司“非法”占有了全体业主的公共收益,而认定为该部分物业管理用房属于“可售产品”。
基于此,我们更赞同第二个观点。物业管理用房属于全体业主,应当属于前述中第(1)类配套设施。更多内容可以学习:房企土地增值税16大业务点,务必掌握!
案例二:清算时,尚未建设完成的公共配套成本如何扣除?
基本案情
B房地产开发公司所开发的M项目分四期开发。建设用地规划许可证显示,项目需要修建配套小学一所,根据开发进度,配套学校将在项目全部完工后再修建或与第四期同时开始建设。
问:若以工程规划许可证为清算单位(假设每期为一个工程规划许可证),后续建设的学校成本如何在项目各期扣除?
跟目前重庆现行土地增值税清算规定,在清算是尚未实际发生的成本不得税前扣除,在清算后发生的成本,可在后续销售产品中按照下列公式计算其成本扣除:
(1)新增成本单方=新增成本÷清算可售建筑面积;
(2)新销售开发成本应结转成本=本次销售结转面积*(原清算时单方成本+新增成本单方成本)。
基于此,我们建议:
在此情况下,为保证开发成本能够充分的税前扣除,建议纳税人选择以建设用地规划许可证为清算单位。若前期开发需要退税(一般属于普通住宅增值率低于20%的情形),且后续建设的配套设施并不影响前期清算结论,选择以工程规划许可证为清算单位也未尝不可。假设前期开发开发产品存在商业,又想以工程规划许可证为清算单位提前清算退税,切记商业不要与住宅办理在同一个工程规划许可证之上。
案例三:同项目公司之间的公共成本如何分摊?
基本案情
A、B项目房地产公司所开发的项目相邻【建筑面积比为2:1】。鉴于两个项目规模均不是太大,双方决定两个小区共建一个供电变压站。双方约定供电变压站的成本根据两个小区用电的电容量占比【电容量比为1:1】来承担。现A公司正在进行土地增值税清算,对供电变压站的成本分摊产生了分歧:
一种观点认为:
应当根据A、B双方的约定,按照1:1的比例来承担供电变压站的成本。
理由:成本应当根据项目的实际承担情况来确定,本案中既然双方不是同一公司,且双方约定的成本承担方式非常合理。因此,按照1:1的比例分摊成本符合规定。
另一种观点认为:
A、B公司应当按照建筑面积比为2:1来分摊成本,做税前扣除。
理由:土地增值税清算成本分摊方式只有建筑面积法和占地面积法,不存在什么电容量占比法,因此应当按照2:1的比例来分摊供电变压器的成本。
依据目前土地增值税的有关规定,开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。对于开发成本,应当确定发生额,再分摊。因此在讨论成本分摊之前,首先要确定的就是项目实际发生的成本,而不能机械地、不分项目具体情况地参照政策规定按照建筑面积分摊。
本案中,对于A、B两个公司之间的变压器成本金额的确认,属于各自公司实际当承担支出确定,而非开发成本的分摊。因此我们更赞成第一种观点。
案例四:项目竣工后发生的支出能否计入开发成本?
基本案情
A公司所开发M项目竣工备案登记的时间是2018年7月23日。2019年1月份签订了一份大门建设合同,拟对小区新增3号门出口和4号车库出口。现A公司正在进行土地增值税清算,对3大门和4号车库出口的支出能否计入开发成本产生了分歧:
观点1:
不可以计入房地产开发成本。该观点认为项目既然已经竣工,说明项目所有应当发生的支出已经发生,最多只能说存在未开票或者未付款的情形,但不应该再新增发生相应的开发成本。
观点2:
可以计入房地产开发成本。该观点认为,对于竣工后发生提高小区品质或者不影响项目竣工备案的支出,实质上还是构成房地产开发成本,不能因开发成本发生的时间点来确认某项支出是否构成房地产开发成本。